看清却不看破，道出却不阐明的公摊面积，犹如雾里看花，是一种朦胧美，还是一种无奈。

违规楼盘:公摊面积没谱

“我们楼盘的公摊系数为18%，这是根据规划施工图纸推算出来的。每户的公摊面积到底是多大，以测绘报告为准。”州城某在售项目销售人员称，该楼盘所建的是高层住宅，以113平方米的两居房为例，公摊面积就在20平方米上下。而还有两个还没有办预售证的楼盘的销售人员则表示，大部分在售项目对公摊面积的大小，只能作简单的介绍和推算，具体情况以售房合同的约定为准。

售楼人员声称的推算出来的“公摊面积”，究竟靠不靠谱？根据国家相关规定，商品房必须取得《预售许可证》才能进行销售，开发商办理《预售许可证》的前提之一，就是必须有正规测绘机构出具的预测绘报告。预测绘报告是根据规划部门审批图纸，还有开发企业提供的公摊面积说明等信息，测绘机构按照国家规范预测出的有关面积的报告，其中包括某套房的公摊面积、套内面积、建筑面积。“预测绘没办法进行实地测绘，部分项目在预售过程中会出现局部的规划变更，会影响套内面积与公摊面积的变化。”一位业内资深人士介绍，这个变化都是经过规划部门的批准，等到项目建设完毕、交房时，测绘机构会到项目现场进行实地测绘，出具《测绘报告》，作为办理房产证的依据和要件之一。测绘机构出具的预测绘报告及测绘报告，都得经过房地产开发主管部门审批备案。显然，只要是合法楼盘，预售时的预测公摊和办理房产证时的实测公摊，即便有些出入，也不会太大。然而，违规楼盘则是边售房边补办手续，公摊面积极易发生宣传和实际前后不一致的情形。

州城一位律师向记者表示，有些开发商特意在销售合同有关面积的约定中，补充一条“据实结算，多退少补”。这样就悄悄地把责任规避，而转嫁到购房人的头上了。

我州现状:仍按建筑面积售房

早在2009年，北京、重庆、东莞等城市就开始执行商品房销售按套内建筑面积计价。虽然恩施还没实行这样的政策，但不少购房者表示，如按套内面积计价，感觉更踏实一些，但也担心会相应带来涨价。对此，市民刘女士认为：“按照哪种方式来计价对房子的总价都不会有什么影响，开发商是不会让自己吃亏的。”

某楼盘一名不愿透露姓名的销售经理表示，目前州城在售楼盘基本上是按照建筑面积来计价的，公摊都有一定的比例。如果按照套内面积来计价，那么房子的单价肯定会上升，因为开发商有着成本方面的计算，不会让自己的房子总价下降，建筑面积上少收的钱肯定会在套内面积上补上。

记者咨询州住建委得知，我州对商品房销售以哪种面积计价并没有明确的硬性规定，但目前市场上绝大多数楼盘还是按建筑面积售房。一名工作人员称，按套内建筑面积计价的做法值得关注，但我州目前还不会有这方面的规定。

有业内人士表示，有利于房地产市场健康发展和有利于购房者的政策都是值得鼓励的，但按套内面积计价在我州并无实际意义。每套商品房都是有公摊面积的，这个成本需要消化，即使是按套内面积计价，公摊面积还是要摊到房价中，开发商是不会承担公摊面积成本的，按套内面积计价的话必然每平方米价格要高一些，结果“羊毛还是出在羊身上”，购房者无论是按建筑面积买房还是按套内面积计价买房，都直接或间接承担了公摊面积成本，这种计价方式只是给购房者一个心理安慰而已。所以，这种“换汤不换药”的售房方式没有什么实际意义。

也有人士认为，如果按套内面积计价，政府更要加强市场监管，防止开发商在公用面积上做手脚，欺骗消费者。另外，按套内面积计价，还会带来许多方面的相关问题，例如物业费、配套费、维修基金怎么收取，已售住房上市交易怎么办等方面的问题，这需要更多配套规定，关键是合理规范。

维权方式:有三种途径可选择

“公摊面积属于隐性面积，只有具有资质且比较规范的测绘机构能说出具体分摊部分，很多不够规范的房企往往只告知业主一个大概的数字，很可能就是一笔糊涂账。”一位业内人士坦言。

那么购房者在遇到诸如公摊面积等房产纠纷时，如何维护自己的合法权益呢？利川市住建局房产科科长张卫从服务的角度做出了三点提示：一是直接找开发商协调，也可向房地产行政主管部门反映，要求重新进行测量，在以上两种方式都不能解决的情况下，最后还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘机构重测。

三种维权办法中，第一种办法比较直接有效，但往往需要众多业主联合起来，要求开发商给出一个明确的解释，必要时还可以通过媒体监督解决纠纷，但很多不良开发商会玩“躲猫猫”，采取避而不见和拖而不决的策略，处理起来比较耗时耗力。

第二种办法的维权成本较高，专家介绍，公摊面积的测量都是以“幢”为单位，一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请，意味着需要对整幢楼重新测量，业主的负担至少在数千元甚至上万元。

相比之下，通过法律途径诉讼解决的第三种办法实在是无奈之举，不仅要耗费大量的时间和人力，各种费用的支出也是不可避免的，可以说是三种维权办法中成本最高的。

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